引言：随着城镇化的深入，新增土地稀缺已成为现实，城市更新是城市发展到一定阶段的必然要求。近几年，全国各地都在如火如荼的推进城市更新。本文从项目收益的角度，针对城市更新项目较难实现自平衡的难点问题，阐述了城市更新项目的盈利路径，并在此基础上，分析总结了目前城市更新项目的典型改造模式。
1、城市更新概述
城市更新是指对城市建成区内历史城区、老旧小区、旧工业区、城中村等片区，通过综合整治、功能调整、拆除重建等方式进行改造的活动。
中国城市的更新开始于1970年代，先后经历了前期的棚户区改造，到老旧小区改造，再到如今的城市更新，其内涵更加丰富，目标也更加多样化。2020年末，我国城镇化率达到63.89%，城镇化开始从增量时代进入存量时代，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，城市更新已经进入深水区。
2、城市更新面临的难点
当前，城市更新已经上升到国家战略，成为地方政府推进新型城镇化重点发力方向，但各方在投入大量人力、物力探索城市更新业务时，项目推进阻力重重，主要难点如下：
2.1 政策指导性不强
为推动城市更新，国家层面近年来先后出台了很多政策文件和指导意见，但相对来说都是指导性文件，政策的落地性与执行边界尚不明确。例如，随着城市更新的深入推进,传统城市更新运作及管理体制机制越来越暴露出在利益协调平衡机制、公众参与协商机制、更新激励机制等方面的不足和缺位。
2.2 拆迁难度大
城市更新项目，特别是旧改项目，一般拆迁体量巨大,利益主体众多,土地类型负债,土地权属重构及建筑物拆迁补偿等工作难度艰巨。由于目前市场上并无统一的城市更新拆迁标准，而导致拆迁乱象丛生，拆迁补偿比例水涨船高、“双百”签约率限制及钉子户等问题常常成为制约城市更新进度的重要影响因素。
2.3 市场化收益不足，项目自平衡难度大
城市更新实操过程中最大的难题就是参与城市更新的利益相关方如何盈利，受制于拆除面积不大于20%，较少的可售物业无法覆盖全部更新范围的投入成本。
不同于片区开发项目，城市更新项目无论是生态文旅、景区门票、餐饮住宿、老旧改造、厂房租售、物业保洁等项目自身收益，还是税收等其他类型的财政收入，一般均不足以覆盖建设投资，特别是老旧改造城市更新项目，甚至无市场化收益，项目自平衡难度较大。
从实践看，目前土地增值收入仍然是城市更新项目的主要收入来源。然而，在当前土地管理政策下，跟土地相关的市场化项目必须通过招拍挂等公开竞争的方式取得。在这种公开竞争中，预期高利润的项目由于竞争的存在，逐渐将超额利润挤压为零，不可能获取足以覆盖城市更新其他项目所需资金的超额利润的，更不可能反哺城市更新基础设施建设投资，除非采取非市场的或不正当竞争的手段来获取项目。
3、城市更新盈利路径
城市更新项目一般投资巨大，盈利能力较弱，回收周期长。在当前防止隐债的大的政策环境下，由于地方政府对城市更新项目提供直接的财政支持比较有限，城市更新项目必须依靠自身的造血能力，才能做到合法合规。
城市更新项目盈利路径主要有以下两个：
3.1 土地价值提升
土地价值提升是目前城市更新项目盈利的主要路径。城市更新项目通过对现有土地资源进行优化再分配,实现更大的发展效益。主要措施包括：
3.1.1 提高开发强度。一是提高容积率。更新前老城的容积率往往较低，这时只要把容积率提高，就可以从新增的容积率中获得土地收益；二是激活低效用地。低效用地就是指土地利用的效率较低或者管理效率低的土地。城市更新中的土地多是建设用地现状利用不合理、利用效率和效益不高的建设用地，具有较大开发利用潜力。
3.1.2 改变土地用途。不同用途的土地带来的收益不同，市场定价也不一样。一般而言，商服和住宅性质土地价格较高，城市更新项目通过土地重划或调整后，提高商服和住宅用地比例，就可以从中获得相应的增量价值。
3.1.3 提升区域发展及自身项目水平。项目所在地区域发展水平可以影响项目土地价值。通过城市更新，可有效整治环境，改善城市面貌，提升公共服务设施水平、持续改善人居环境，不断提升项目土地价值。此外，通过科学规划城市更新项目本身，也能实现土地价值增值。项目本身因素包含周边配套情况、环境及地块的规划设计指标等的优化提升。
3.1.4 提升物业品质。老旧的物业往往已经无法体现土地的升值，如果将老旧物业的品质提升，就可以通过物业升值俘获漏失掉的土地价值。物业增值的来源主要有两个方面：一是建筑物附着土地本身的增值；二是物业良好后续服务所带来的保值可能，为物业注入增值服务，最终带来的结果是促进土地增值。
3.2 项目自身收益
项目自身收益是土地价值提升在项目中的具体体现。主要包括以下方面：
3.2.1 土地一二级开发利润
通过一二级土地市场联动开发实现城市更新资金平衡，是当前非常重要的模式，也是城市更新项目参与方，特别是开发商的主要驱动力。除了与招拍挂项目一样获取房屋开发收益，城市更新项目很重要的一部分是获得改造支付成本与周边土地出让价格之间的差额，就是通过协议出让、补交出让金等一二级联动的方式，低于公开市场招拍挂方式获取土地可以有效减少投入资金，通过高杠杆高周转进行二级开发，多多销售商品房最大限度获得产出。
土地一二级开发利润需要通过土地一二级联动开发实现。在我国现行土地管理政策下，一二级联动开发存在一定的合规性障碍。但幸运的是，随着城市更新工作在各地方如火如荼地展开，不少城市都陆续出台了一系列支持性政策，这些政策中普遍都出现了一个导向，提出探索和鼓励在城市更新中实施“一二级联动”，或者是探索“带条件招拍挂”等。
如深圳城市更新从法规政策层面允许土地一二级联动开发，在城市更新企业完成搬迁补偿工作后，由国土部门完成土地转性手续（如需）并直接以协议出让的方式授予更新企业使用权，进而土地二级开发。土地一级、二级联动开发使城市更新项目有可观的超额收益。
3.2.2 产业发展收益
事实上，在严控隐债的政策环境下，产业才是城市更新的灵魂。一方面产业发展可以集聚人气、带动消费、提升经济活力，另一方面产业发展可以促进地区经济发展、增加税收，直接提升项目经济效益，因此产业发展是城市更新项目成败关键。城市更新不应是简单的空间形态改造，更应该从产业迭代升级的角度进行科学规划。
3.2.3 资产溢价
特别是对于老旧小区改造项目，维持建设格局基本不变，对建筑物进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑物所在区域进行配套设施完善等建设，促进建筑物价值提升和人居环境改善提升。
3.2.4 市场化收益
城市更新的盈利模式，主要是依靠资产管理和运营，提高现金流为主要特征的一种盈利模式，因此做好各类商业服务资产的长期持续经营非常重要。
城市更新项目的市场化收益来源主要为：住宅销售、 厂房改造后的出租、物业管理、停车场等收入。例如，深挖老旧小区潜在盈利空间，如通过物业运营、停车管理、养老托幼等设施建设，拓展老旧小区收入渠道，支持实施主体参与老旧小区综合整治和物业管理，帮助老旧小区形成持续的“自我造血”机制。
4、城市更新改造模式分析
城市更新范围主要包括：（1）老旧改造：包括规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等；（2）淘汰类产业用地：包括国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地、不符合安全生产和环保要求的、“退二进三”产业用地等；（3）低效产业用地：投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平的产业用地；（4）历史保护用地：历史建筑、工业遗产等保护区域。不同类型的城市更新项目具有不同的特点，也具有不同的改造模式。总体上可以分为三大类:综合整治、功能改变、拆除重建。
3.1 综合整治类
根据住建部出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，该类一般在维持现状建设格局基本不变的前提下，实施“微改造”，全面盘活边角地、提升环境，完善公共服务设施。
综合整治类项目一般无法获得土地增值收益，其盈利点不高，主要依靠拓展老旧小区公共收入渠道。目前该类项目比较典型的主要有劲松模式。
劲松模式是愿景集团以“劲松项目”为基点，在北京市西城区、石景山区、大兴区、通州区等地探索老旧小区改造的多类型投资平衡模式。“劲松模式”并非一次性开发和销售，而是从全域顶层策划、片区整体更新、资金解决方案、产业有效导入、全周期专业管理、社区治理优化、便民短板补足、物业长效服务等，深度挖掘盈利点，努力实现项目自平衡。
劲松模式主要做法有：通过社区内闲置空间再利用支撑投资回报；建造立体停车综合体，增加车位，补足生活业态；进行基础设施建设的同时，引入智能自行车停车棚、便民食堂、智能药柜等多种业态；采用租赁置换，向居民租赁房屋，或与居民进行置换，对所租房屋进行改造，租赁给周边上班群体，实现职住平衡。
3.2 功能改变类
功能改变类项目一般多用于产业用地及废旧老厂，主要改变部分或者全部建筑物使用功能，保留建筑物的原主体结构，还可以根据改善基础设施和公共服务设施的需求加建附属设施。改造后的项目可以进行商业地产运营。功能改变类主要有“工改工”、“工改商”、“工改文创”几种模式。
3.2.1 “工改工”
“工改工”类城市更新是指按照政府的要求，将现有土地性质为普通工业用地改变为新型产业用地。该类型比较典型的是金隅智造工场模式。
金隅智造工场位于北京市海淀区西三旗核心区域，是金隅集团旗下首个由老旧工厂升级改造的产业园区。金隅智造工场通过对疏解腾退后的老旧工厂、老旧楼宇开展更新改造，促进传统产业“腾笼换鸟”，引入高科技，注入新活力，打造以“大信息及智能制造”为产业核心的创新园区。
3.2.2 “工改商”
“工改商”指将城市旧工业厂区改造为商业空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力，此类项目变现能力更强、利润更高，深受社会投资人青睐。该类型项目比较典型的模式是无锡运河外滩。
无锡运河外滩位于京杭大运河与梁溪河交汇处，追溯前身为荣氏家族的开源机器厂。2011年，万科正式启动对机床厂老厂房的改造计划，规划打造成汇集美术馆、高端住区、休闲餐饮与娱乐的现代滨水休闲商业区，实现运河景观、创意文化、现代商业与住区融合的城市生活聚集地。现共有20多个商家入驻，以餐饮、休闲、艺术为主，汇集国际国内知名品牌和本地品质原创品牌。
3.2.3 “工改文创”
“工改文创”指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区。
“工改文创”成功的案例较多，最为出名是是798艺术区。798艺术区依托六七十年代的电子工业旧址，其包豪斯的厂房风格受到众多艺术家的青睐。逐渐形成了集画廊、艺术中心、艺术家工作室等各种空间的集聚区，是北京城市文化地标之一。798也在发展过程中不断迭代，通过打造文化创意园区集合不同业态，盘活老化的工业遗产。
3.3拆除重建类
拆除重建类指的是对区域原有的建筑物仅做点状保留,其余基本全部拆除,再根据城市新的规划来重新建设的更新。
该类项目区域土地价值往往较高，项目收益丰厚，盈利模式比较清晰，一方面可以获取改造成本与土地价值之间的差额收益，另一方面可以获取产品开发后的销售收入或运营收入。
拆除重建类比较典型的是深圳白石洲城中村改造模式。白石洲城中村项目位于深圳市南山区东部的沙河街道，为深圳最大的城中村之一。该项目规划总建筑面积约440万平方米,计容面积约358万平方米,是深圳规模最大的旧改项目之一。根据规划，拆除重建后的白石洲将彻底城市化，成为带有智慧城区特色的商业和居住综合体，学校、托老中心、保障房等公共服务设施一应俱全。
结束语
城市更新涉及面广, 涉及主体多，情况复杂,不同城市更新项目之间存在着巨大的差异,需要研究的问题较多。本文仅对城市更新项目盈利路径及改造模式进行了分析，还有城市更新运作模式、投融资模式、盈利模式、治理模式等需要今后进一步研究。